수지구 한빛마을 래미안이스트팰리스 경매 (소견/리뷰) ② -아파트경매

 

 

 

 

 

 

 

전편 동천동 한빛마을 래미안이스트팰리스 단지내상가 다수진행물건 리뷰에이어

이번엔 아파트진행 물건에 대한 리뷰입니다.

 

수지신도시 구도심에서 자동차로 5분정도 들어가면 이스트팰리스 단지가 나옵니다.

현재 경매로 진행되고 있는 물건은 1단지에 8건 / 2단지 2건 / 3,4단지 각1건씩

총 14건의 아파트가 경매로 진행되고 있습니다.

 

전체적인 입지를 보자면 서울쪽에서 봤을때 수지 초입이라서 서울과의 접근성도 매우 좋은편입니다.

 

 

 

 

 

 

 

동천동 한빛마을 래미안 이스트팰리스 아파트부분의 경매물건은

모두 1회씩 유찰되어 최초 법원에서 감정한 금액의 70%가격에서 2차 경매를 기다리고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

위에 표에서 확인할 수 있듯이 대부분 대형평형이 경매로 진행되고 있습니다.

감정가격도 10억원 내외의 수준에서 책정이 되었습니다.

 

((경매에 입찰 들어가실 분들은 감정평가서를 꼼꼼히 검토하셔야 합니다.

 당연한 얘기라고 생각되시겠지만 실전에서 감평서 보시는 분들 많지 않아요.

어떤 물건을 입찰하시든 감평서를 정독 3번정도 하시길 당부드립니다.))

 

 

 

감평서만 55페이지네요..

그중에 우리에게 필요한 부분은 이 부분입니다.

 

 

 

 

위 내용은 감정평가서에서 가격결정에 대한 자료 일부 발췌한 자료입니다.

내용을 보면 과거 경매물건에서의 감정평가전례와 부동산을통해 탐문한시세(분양가격)

실거래된 사례등을 종합 참작하여 가격을 결정했다고 씌여있습니다.

 

열심히 조사한 흔적이 역력해 보이지만 제가 봤을때는 그다지 신빙성이 안가는군요..

이럴때 필요한 건...

 

발품파는 일입니다.

 

단지내 부동산 여기저기 발품팔며 시세를 알아보는 수밖에 없습니다.

1층 부동산 운영하시는 사장님과 직원분들이 귀찮아 하더라도 어쩔수 없습니다.

그분들의 정보가 감평서에 나와있는 숫자보다 훨씬 신뢰도가 높으니까요 ^^

너무 단순한가요? ^^

어차피 경매라는게 단순한 조사로 시작하고 막무가내 명도로 끝낸다는 말이 있죠~ ^^ v

 

 

시세를 다 조사했으면 국토부 실거래가를 확인해야합니다.

 

 

 

 

 

래미안이스트팰리스 1단지의 국토부 실거래사례입니다.

여기나오는 표본결과에는 경매나 공매등의 사례는 제외됩니다.

13년도 2월에 거래를 시작으로 총 11건이 매매되었군요.

사례가 생각보다 많지않아 시세산출하는데 있어서 큰도움이 안될수도 있겠네요..

 

이럴때 필요한건...

음.. 이럴때 필요한건...?

 

또..

발품입니다..

 

부동산 한두군데 가셔서 커피한잔 드시면서 얘기듣고 시세조사 끝났다 하시지말고

단지내에 있는 부동산 모두다 돌아다니면서

매수자인척, 매도자인척

최근거래된건 몇평짜리가 얼마인지?

집을 내놓을건데 우리집과 같은평형 젤 싸게 내놓은집은 얼마인지?

커피 열잔 마실생각으로 현장조사 하시는 겁니다.

 

이스트팰리스 단지내 부동산은 최근 경매가 넘치고 낚시성 시세문의에 지치신

부동산 사장님 및 관계자 분들이 많이 계셔서

시세조사하는데 비협조적이실수 있습니다

그럴땐 아예 경매때문에 왔다고 오픈하고 

최대한 정중히!!! 실례되지않게!!! 정보를 얻어내시는 것도 방법입니다. ^^

 

 

그러한 일련의 과정을 거쳐 내가 생각하는 나만의 감정가격이 산출되었다면..

다음 절차는 과거 경매사례 채집 및 분석입니다.

 

 

 

 

 

 

동천동 래미안이스트팰리스 1~4단지 전체의 낙찰결과를 모은 자료입니다.

위 사례를 역으로 분석하는 과정이 중요합니다.

 

어떤 물건에 몇명이 참여했으며, 그당시 낙찰자의 시세차익은 얼마였는지?

사례들이 대부분 최근에 매각된 자료들이라서 역추적자료가 상당히 중요한 부분을 차지할 수 있습니다. 

 

 

 

 

위 단계까지 파악이 끝났다면 본인의 촉을 믿고

전날 밤에 목욕재계한 후에 법원가서 숫자 적으시면 됩니다.

어떠세요? 참 쉽죠?? ^^

 

 

물건이 많아서 개개의 건에 대한 권리분석은 생략했습니다.

입찰하고자 하는 물건에 권리분석여부는 상당히 중요하니가 빼먹지 말고 입찰하시길 바랍니다.

 

그리고 입찰하실 물건들 댁에 초인종 한번씩 눌러는 보실거죠??

죽이되든 밥이되든 다 같은 사람이니까 초인종 한번씩 눌러보세요

도움이 됐으면 됐지 해가되진 않는답니다. <- 노하우 ^^;;

 

 

그리고 이번 래미안이스트팰리스 경매물건처럼 하나의 사건번호에 물건번호가 다수일때

명도절차가 지연될 수 있음을 미리 헤아리고 입찰에 응하시면 되겠습니다.

왜 명도절차가 지연될 수 있는지는 네이버에서 검색하시면

수백개 답변이 올라올테니 저는 그 과정은 생략합니다

 

 

 

이제 입찰이 12일전이군요.

아파트는 한번정도는 더 유찰될 가능성이 보이고...

이번회차가 정상진행된다면

관건은 리뷰① - 상가경매가 되겠네요..

 

입찰하실분들은 이번주와 다음주 서두르셔야 되겠습니다 ^^

 

 

 

이만 동천동 래미안이스트팰리스 경매물건의 소견/리뷰 ② -아파트경매 편 마칩니다 ~~