대치동 은마아파트 경매에대하여 (소견&분석)

 

 

 

 

대치동 은마아파트 관심갖고 계시는분들 많으시죠?

 

마침 은마아파트에서 진행되는 경매건이 있어서 대치은마에 대해 분석해보는 시간을 갖겠습니다.

 

 

 

 

 

 

은마아파트 입주자 분들이 아니라면 일단 평형부터 이해하시는 것이 좋습니다.

 

 

(이미지출처-닥터아파트)

 

각 동옆에 괄호로 씌어진 숫자 보이시죠?

(31)과 (34)가 보이실겁니다.

 

은마아파트는 28개동 4424세대가 거주중인 거대단지인데

평형은 단 두가지.. 31평형과 34평형입니다.

 

각 평형별 재건축추진안은 제가 언급할 사안은 아닌듯합니다.

내용도 너무 방대하고 아직 확실히 정해진바가 없기도 하거니와

그에 대한 정보는

단지내 부동산과 재건축추진위쪽에 자세한 정보가 많으므로

그쪽 정보를 원하시는 분은 그쪽 사이트를 이용하시면 되겠습니다.

 

제가 언급하고자 하는 부분은 오로지 은마아파트의 경매 이니까요 ^^;

 

 

우선 지금 진행되고 있는 경매건을 보실까요?

 

 

 

 

3동에 14층건이 진행중이군요.

3동이면 31평형입니다.

 

네이버 부동산에 나와있는 3동의 매매물건을 확인해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

같은동인데도 시세가 차이가 굉장히 급니다.

저층은 7.6억 로얄층은 8억수준에서 시세가 분포되어있습니다.

 

감정가격은 9.1억이고 최저가격은 7.3억인데 감정가격은 시세를 확인하고나니 머릿속에서 지워집니다 ^^

최저가격이 7.3억인데 경매물건의 해당층은 꼭대기층...

과연 시세를 얼마로 봐야 적당할까요?

답은 현장에 있습니다.

 

현장조사를 철저히!!!! ^^

 

 

 

국토부 실거래가격 확인해보겠습니다.

 

 

 

오~~!!! 거래가 굉장히 활발한 것을 확인할 수 있습니다.

거래가 많다는 것은 낙찰가격이 만만치 않을것이다라고 말해주는 지표입니다.

최근엔 저층이 7.6억 좋은층은 8억에 실거래 찍은 내용이 확인됩니다.

 

앞서 확인한 부동산매매시세가 실거래가격 지표와 어느정도 일치함을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

그다음 확인할 자료는...

 

당연히 은마아파트 단지내에서의 낙찰자료겠죠?

(제가 분석하는 순서가 비슷비슷합니다 ^^;;)

 

 

2012년 이후의 경매낙찰된 자료들 모두 리스트업입니다.

 

 

 

어떤 물건은 2번도 유찰되고 어떤물건은 신건에서도 잡아채갔습니다.

맨위에 꺼먼색 감정가격은 안보셔도 됩니다.

맨밑에 빨간글씨 낙찰가격과 몇평형의 물건인지를 보시면 어느정도 감이 오실거에요.

 

 

 

너무 많죠? 하나만 콕 집어 분석해보겠습니다.

 

그중에 가장 최근에 낙찰된 16동의 8층물건을 해부해볼까요?

따끈따끈한 자료라서 경매이해도를 높이기에는 적격입니다 ^^

 

맨 위의 지도에서 확인되듯 31평형입니다.

 

 

 

 

 

감정가격은 8억원을 책정했고

최저가는 7억 2000입니다.

 

입찰에 참여한 인원이 10명 / 낙찰가격은 741,990,000

2등이 735,000,000입니다.

 

층수가 14층중 8층이고 남향이고.. 현황은 A급입니다.

낙찰자는 시세를 얼마로 판단했을까가 관건이 되겠습니다.

 

참고로 이 물건에 참여한 저희 쪽의 평가시세는 7억 7000 이었습니다.

클라이언트가 워낙에 단지내 시세를 소상히 알고 계시기도 했거니와

낙찰받는 부분에 대해 강력한 의지가 있으셨던것도 아니라서

애석하게도 낙찰과는 거리가 있었습니다.

 

낙찰받으신 분이 시세를 저희와 동일한 7.7로 잡았다면

시세차익은 2000내외였을테고

로얄층기준시세인 8.0으로 잡았다면

차익은 5000정도로 예측해 볼 수 있습니다.

 

 

 

다시 처음으로 돌아와서

과연 이번에 진행하는 3동의 14층 물건은 728,000,000 시작입니다.

낙찰이 될까요?

아님 유찰이 될까요?

 

분명하게 예측할 수 있는 내용은 유찰이 된다면 다음3회차때는 최소 20명 많게는 30명이상 경매에 몰릴 가능성이 농후합니다

한달전 경매에서의 2등 차순위금액이 735,000,000였다는 것을 간과하면 안될것으로 보이네요.

이렇게 경매건을 역으로 분석해보면 어느정도까지는

적정입찰시기와 예상낙찰가격이 보인답니다.

 

경매는 시세보다 조금싸게 낙찰이 됩니다.

대박의 꿈을 안고 로또처럼 생각하시는 분들은 아파트경매말고

다른 분야를 추천드리고 싶습니다.

 

 

시세는 객관적인 판단과 입찰자본인의 주관적인 판단이 혼합되어 확실한 가격형성을 하는것이 중요합니다

대치동 은마아파트같은 관심도 최상의 물건은

현재가치만 보는것보다는 미래가치까지 생각할 수 있는 혜안이 필요하다고 생각합니다. 

 

 

이상 대치동 은마아파트 경매물건의 과거사례 및 진행예정물건에 대한 소견과 분석이었습니다