건물경매 궁금한이에게 경험담 / 상가건물경매 리뷰&소견

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 건물경매에 대한 내용을 써볼까합니다.

 

사실 경매분야에서 관심도로만 따졌을땐 실수요형 아파트,빌라를 가장 많이 찾으시고

 

수익형중에서는 건물경매에 대한 관심도가 최상인듯합니다.

그다음이 구분점포(상가경매)??

 

자금력 있으신 분들이야 임차내용이나 현황좋은 건물을 일반매매로 통매입해서 쓰시면 되지만

일반인들은 그리하기 쉽지만은 않죠

그러다보니 노후대비겸 상가건물 혹은 다가구건물을 찾으시는 분들이 많고

근린상가나 근린시설을 경매로 찾으시는 분들도 상당합니다.

 

그치만 절대다수는 낙찰받지 못하고 다시 일반매매시장으로 눈을 돌리지요.

왜 그럴까요??

 

 

 

건물을 경매로 받는다??

우선 드는 생각은 '오죽하면 경매에 나왔겠어?'입니다.

이 글을 쓰는 저는 그 얘기에 200%동감합니다.

오죽하면 경매에 나왔을까 하는 건물이 1000개중에 990개정도는 되는것같습니다.

클릭해서 훑어보는 시간이 아까울정도의 쓰레기급 물건들 투성이입니다

 

개중엔 가끔 쓸만해보이는 건물경매가 1000개라면 18개정도 보이고

정말 정말 진기할정도로 1000개중에 2개정도는 A급 건물경매로 보입니다.

 

A급 경매건물이 어떤거냐구요?

수익형 부동산자산을 평가하는 기준은 각자 달라서 그 부분을 정의하긴 어려울 것 같습니다. 

 

여긴 어차피 제 공간이니까

그냥 제가 생각하는 주관에 A급 건물경매를 몇개 꼽아보겠습니다 ^^

(과거 제가 진행했던 사건도있고 경쟁이 치열했던 물건들도 있습니다.)

 

금액에 상관없이 포스팅들어갑니다~~ 

 

 

 

상상속의 매물들이 아니라 실제 존재했던 경매사건이고

이해관계인분들의 권리침해가 될 수 있으므로 간략하게만 올립니다. 양해부탁드립니다 ^^;;

 

 

 

 

 

 

 

과거 일산 주엽역앞에 있었던 건물 경매입니다

당시 감정가는 130억 / 최저가는 90억에 진행됐었습니다.

 

결과부터 말씀드리면 8명이 참여하여 115억원에 낙찰됐습니다.

 

 

당시 실제 점유하고 있었던 점유현황은 아래와 같습니다.

 

 1층은 깔세로 이용하고 있었고, 4층이 공실이었지요.

2층의 임대내용보세요. 어마어마하지요? ^^

 

 

 

 

 

낙찰시 만실됐을때 임대 예측에 대한 내용은 아래와 같습니다.

 

 

 

 

 

이 예측표는 당시 주변 임대시세등을 취합하여 예상한 지표인데

말그대로 예상입니다. 이보다좋을수는없다 정도??

최저가가 90억 이었는데 만실 맞추면 임대만 80억예상이었으니까요

관리도 굉장히 잘되어 있어서 주변건물중에서도 굉장히 좋은 평가를 받던 건물이었습니다.

 

 

제 생각엔 요 빌딩이 비슷한 금액대의 경매건중에서

최근 5년내에 올라온 물건중에 "갑"이었던 것 같습니다.

 

 적어도 제 생각에는요..^^

 

위치와 임대수준에서 비교할 만한 건을 찾기가 어려운 A급 건물경매였습니다.

 

 

 

 

 

다음 소개할 건물경매는 이녀석입니다.

 

 

 

 

 

 

수원에서 진행됐던 건물입니다.

초기 감정가격은 1,212,317,000원 / 최저가는 969,854,000원으로 진행이 됐지요.

 

사진만봐서는 그냥 그럭저럭하죠?

사진 왼쪽에 노란담장이 보이는데 거기가 바로 수원세무서였습니다.

이제 조금 달리 보이시나요?

 

 

 

 

 

 

당시 법원에서 조사했던 임차인들의 임차액합계는

- 보증금합계 : 184,000,000원  - 월세합계 : 6,060,000원 입니다.

 

상업지역에다가 세무서가 망하지 않는 한(?) 공실률 위험도는 극히 낮은 건물이었지요.

 

경쟁이 얼마나 됐을것 같으신가요? 

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입찰결과 29명이 입찰에 들어가서

1등이 12억 5100만원을 적어내서 낙찰이 됐습니다.

처음 감정가격이었던 12억 1천보다 더써서 낙찰을 받아간 경우지요..

 

역시 제가 평가하는 건물경매중엔 A급의 점수를 주고싶은 내용&현황이었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지방에도 A급건물 경매물건은 존재합니다.

 

당진시 번화가에 위치한 건물이었죠.

 

 

 

 

 

 

아무래도 지방(당진)이라고 깎아내리고 싶은분들 있으실텐데

상업지역에 코너건물입니다.

현황 그대로를 받아들일 줄 아는 자세가 필요합니다.

 

현장조사하며 느꼈던 내용은 감정평가금액에 대한 의심뿐이었습니다.

 

신건에서는 이런 물건도 만날수 있습니다.

신건경매물건 검색을 게을리 하지 마세요 ^^

 

 

1층 편의점이 2억 / 200 :: 웬만한 서울의 1층임대시세보다 훨씬 좋습니다 ^^v

 

2층 3층 옥탑까지는 굳이 조사하지 않더라도 이미 1층만으로도 게임오바 아닌가요?

신건에서 21명경쟁 / 감정가의 130%금액인 501,780,000에 서울사람이 잡아갔습니다.

 

당진 살고 계신분들 이런물건 놓치시면 안되는데 아쉬울따름입니다~~ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

마지막으로 이녀석입니다.

 

 

 

 

성남에서 진행됐던 건물경매입니다.

감정은 24억 7000 / 최저가는 19억 8000

8명 경쟁 / 23억 7000 낙찰됐습니다.

 

법원에서 조사했던 임차내용은

보증금합계 : 259,000,000원 - 월세합계 : 9,300,000원

 

그런데 2층 전체가 공실이었고, 3층 반쪽이 공실 , 4층 1/3이 공실이었던 내용이었습니다.

법원조사내용은 거의 1층만의 임대현황수준이었지요.

 

낙찰이후 권리관계가 깔끔해져서 새로운 재임대를 좋은 조건에 맞추게되어

애초 생각했던 것보다 더 좋은 임대를 맞추었다고 합니다.

 

보통 낙찰받기 전에 예측하는 것보다 이후 내용이 좋기가 쉽지 않은데

낙찰자분의 복이었던것 같습니다 ^^

 

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건물을 경매로 낙찰받는 일이 쉬운것은 결코 아닙니다.

제가 진행했던 물건중에도 낙찰까지 받은 경우는 애석하게도 극히 적습니다. ㅜㅜ

열번정도 진행하면 하나 받을둥말둥??

 

 

 

A급 건물이나 빌딩,,  분명히 경매시장에 존재합니다.

옥석을 찾기 힘들고, 찾아도 낙찰받기가 어려울뿐이지

내용만 좋으면 금액에 상관없이 수십명씩 경매에 도전을 하고 있습니다.

 

일단 좋은 건물을 볼 줄아는 안목을 키우시려면 현장답사에 답이 있습니다.

법원조사현황만 봐서는 A급인지, B급인지, 쓰레기인지 가늠이 안되거든요.

 

 

그리고 또 하나 팁을 드린다면

수백개의 경매건중에 신건과 1회 유찰건만 보시길 권합니다.

좋은 건물은 절대 2회까지 유찰되지 않습니다.

2회이상 유찰되는 아이들은 B급이냐? 쓰레기냐? 의 잣대에서 왔다갔다할 뿐입니다.

 

 

 

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기왕 쓰는 김에 지금 진행중인 건물경매중에 제 눈에 띄는 물건 몇개만 올려볼까요?

 

 

먼저 평택 독곡동에 위치한 건물입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

맘에 듭니다..

구체적인 코멘트는 생략합니다 ^^;;

 

 

 

 

 

파주 엘씨디단지에 있는 건물입니다. 새건물 ^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

요녀석도 내용이 눈에 띄네요.

역시 구체적인 코멘트는 적지 않겠습니다 ^^;;

 

 

 

 

마지막으로 서울 북창동에 있는 신건 업뎃된 건물입니다.

 

 

 

이 건물경매도 내용이 좋아보입니다.

 

 

 

 

위 세개물건 모두 현장조사를 안했기 때문에 A급인지의 여부는 아직 판단이 안되었습니다.

일단 위 3개 물건정도가 글을 쓰고있는 지금시점에 진행中인 건물경매중에서는 가장 눈에 띄네요..

 

 

 

 

건물을 경매로 낙찰받고싶다 생각하시는 분들은

일단 우수한 경매물건을 선별할줄 아는 안목을 키우셔야하고, 현장조사를 많이 해보셔야합니다.

그리고 경험많은 부동산 전문가들과 상의를 해보세요.

독단적인 결정은 패착으로 가는 지름길입니다.  

 

 

 

이상 건물경매에 대한 저만의 소견과 경험담이었습니다 ^^