동천동 래미안이스트팰리스 경매 (소견/리뷰) ① -상가경매

 

 

 

 

 

 

 

용인 동천동에 한빛마을 래미안이스트팰리스라는 대단지 아파트가 있습니다.

 

1~4단지까지 한적한 지역에 상당히 고급스럽게 지은 아파트입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

올해 중반까지만 해도 드문드문 대형평형 위주로 경매건이 업데이트되던 지역인데

이번에 한꺼번에 무려 32건의 경매가 진행되고 있습니다.

 

어떤 사연일까요?

어떤 경매건들이 진행될까요?

 

일단 경매당한 물건은 상가부분이 18개 / 아파트가 11개 / 고급빌라 1개 / 인근 대지가 2개

총 32건의 경매가 진행되고 있습니다.

 

리스트업을 하기에도 수량이 많아 압박이 오네요. ^^

 

 

우선 상가부분을 살펴보자면 1단지의 단지내 1층상가를 필두로

내용이 괜찮은 상가가 다수 포진하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

1~18번중 <2번> 카페입니다

법원에 신고한 임대내용이 5000 /230만 으로 나오네요

감정은 4.6억에 시작은 3.2억

아실만한 분들은 엄청 달려들만한 수익률이 나오는군요. 

 

 

 

 

 

 

<4번과 5번> 카페같은 주점/횟집입니다

 임대신고액은 보 500 / 월 400입니다.

 

보증금이 이상하지만 그런것때문에 현장조사가 필요한거죠.

앞에 카페도 그렇고

한칸당 월세 200은 확보되는것인가?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<6번> 옷가게

 

보증금미상/ 월세200

 

감정가 3억 2000 / 최저가 2억2400시작

 

 

 

 

 

<7번> 헤어샵

 

보증금 5000 / 월세 220

 

감정가 4억 3000 / 최저가 3억 100시작

 

 

 

 

 

 

 

<9번> 의류매장

 

보증금 5000 / 월세 200

 

감정가 3억 6000 / 최저가 2억 5200시작

 

 

 

 

 

 

 

 

<11번> 부동산

 

보증금 3000 / 月 150 에 임차신고했습니다.

 

감정가 4억 7000 / 최저가 3억 2900시작

 

 

 

 

<13번> 파스쿠찌 카페

감정가 6억 5000 / 최저가 4억 5500

 

보증금1억 - 임대차계약서 미제시

(경매 참가자분들 파스쿠찌에 욕심들 많이 내시겠죠? ^^)

 

 

 

 

<14번> 귀금속/보석

 

보증금 5000 / 月 300 으로 임대내역 신고.

 

5억7000감정 - 3억 9900 시작

 

 

 

 

 

 

 

<15번> 의류매장

 

 

보증금 1억 / 月 270 으로 임대내역 신고.

 

7억1000감정 - 4억 9700 시작

 

 

 

 

 

 

 

<16번,17번> 카페

 

보증금 1억 / 月 270 으로 임대내역 신고.

 

 

 

 

 

 

<18번> 크라제버거

 

임대차계약서 미제시 - 임대내용 미상입니다.

현장조사가 필요하겠네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

어떤가요?

이런 단지내 임대수익상가 욕심나지 않으신가요?

상가투자를 생각하는 수요자가 향후 낙찰가격을 떠나서

경매물건中 이정도의 물건을 보고도 마음이 동하지 않는다면

경매와는 인연이 없는 분이다 라고 단언하고 싶을 정도로

상가경매에서는 만나기 힘들 정도의 물건이 다수 포진하고 있습니다.

입찰자의 입장에서 봤을땐 다수의 A급상가가 경매로 존재하므로 여러건에 분산되는 효과까지 누릴 수 있습니다.

 

 

반대편 입장에서 생각해볼까요?

 

채무자/소유자쪽은 코레드하우징이라는 시행사였던거 같은데

군인공제회에서 360억원의 근저당을 회수하겠다고 경매가 신청된 이상 취하시키기는 만만치 않을 듯 합니다.

 

 

상가경매에 참여하는 입찰자 입장에서 소유자쪽보다 신경이 더 쓰이는건 임차인인데요..

낙찰도 받지 않았으면서 명도를 어찌해야하나? 하고 앞서가시는 분들 꼭 있습니다.

 

앞서 확인했던 임차인들의 경우 보증금을 회수할 가능성은 거의 없어보입니다.

참으로 안타까운 현실이죠.

그래도 보증금 부분은 계속 영업을 하면서 월세 미납하는 것으로 어느정도 손실보상은 할 수 있을겁니다.

상당히 오랜기간 경매에 진행되고 있는 중이니까요..

 

1층 FEE(권리금)가 문제가 되겠죠?

 

임차인들의 대부분은 각각 인테리어부분에 대해 유치권신고를 한 상태입니다.

제가 성립유무를 따질 필요는 없지만

임차인의 본인 영업을 위한 인테리어나 시설권리에 대한 유치권은

낙찰자앞에서 큰 힘을 발휘하지 못하는 사례가 다반사입니다.

 

유치권으로 방어하기 보다는 직접 방어입찰 혹은 낙찰자와의 재계약부분에서 잘 협상하는 게 좋을 수 있습니다.

 

그래도 각 물건마다 개별적으로 설정된 유치권은 필수중에 필수 조사대상이므로

쉽게 생각하시면 안됩니다.

 

 

 

마지막으로 정리하자면

래미안이스트팰리스 경매건은

확실히 추천할 만한 임대수익형 상가입니다.

 

이글을 읽으시는 분들로 인하여 참여자가 1명이라도 더 늘어나고 입찰가가 올라간다하여도

경매 시장에서 쉽게 만나볼 수 없는 상가라는 데에 한표를 던집니다.

 

그리고 나중에 낙찰결정이 되면

낙찰자분들과 임차인분들이 서로 윈윈할 수 있는 좋은 관계가 지속되길 기원합니다.

 

 

 

 

P.S) 상가경매에 입찰하고자 하신 분이 계시다면 전화주셔서 이것저것 물어보시기 보다는

현장답사부터 다녀오신 이후에 참여결정을 어느정도 하고 연락을 주시면 감사하겠습니다.

상가경매의 특성상 그냥 전화주시는 분들에겐 노하우 오픈 안되고 절차나 경매일반에 대한 설명밖에 못드릴테니까요

 

 

 

 

 

 

 

---다음번 글에는 동천동 래미안이스트팰리스의  아파트부분에 대한 소견/리뷰 들어가겠습니다---