제주도 조천 바닷가 주택+토지 경매 고찰2편

1편에 이어..
2편은 모바일로 포스팅하기 도전~ ㅎ

앞서 글에서 조천리 경매건의 진행내용과
위치, 현황, 실사진등을 올렸었다.

이번에는 적정 입찰가격 산출을 위해 여러가지 자료를 찾아보는 시간을 갖기로 한다.

법원감정가격은 제주지역 감정평가사들도 인정하듯 전혀 시세를 반영하고 있지 못하고 있는듯하다.
요번 조천리 경매건은 대지가 70평정도의 면적에도 불구하고 평당 100만원 수준의 가격이 반영되어있다.
물론 감평서를 정독했을때 허점이 보이는건 아니다. 경매건과 동일한 준주거지역의 비교표준지를 선정해서 지가변동률등을 감안해 시점보정&사정보정을 거쳐 감평이 이루어졌다.
그런데 하나 짚어야할 사항은 비교표준지의 공시지가로 비교했다는 것이 함정일뿐!!

집&토지를 사려는 수요자는 물론이고 팔고싶어하는 그 누구라도 공시지가에 대한 언급을 하지 않는다. 하물며 대출을 실행하는 금융권에서도 공시지가는 먼나라 얘기일뿐이다.

과연 우리는 해당 경매부동산의 적정시세를 어떻게 산출해야하는가?

1. 근처 부동산을 둘러본다
ㅡ 조천리 경매건의 경우 수요가 풍부한지역이라서 그런지몰라도 근처에 부동산이 무려 두군데나 보였다.
내가 현장조사를 갔던 시간은 매우 이른 시간이어서 두군데 모두 오픈하지않았다.
경매건에 배타적인(?) 부동산들의 특성상
과연 어느정도의 정보를 입수할지는 몰라도 요번 경매건의 필수투어코스가 되겠다.
아마 그 두군데 부동산은 어여빨리 경매가 없어져버리기만 기다리고 있을지도...

2.조천읍 조천리 지역의 실거래가를 확인

조천읍 주택 실거래가격 16년 1분기자료인데 전혀 써먹을 자료가 없어보이는 것은 나만의 착각?
넓디넓은 조천읍지역의 모든 주택 매매사례인데 그중에서도 조천리는 단한건!!
그러나 지번은 커녕 토지용도조차 씌어있지않은 면적과 가격만 띄워놓고 뭘 참고하고 비교할수 있을지...
새삼 국토부가 짜증나고 세금이 아깝다는 생각이 불현듯 든다.
그래도 토지쪽은 좀 다르겠지하고 토지를 검색해본다.

음.. 그나마 좀 낫다.
조천읍 조천리 소재 토지의 활발한 거래상황이 일단 눈에 확연히 들어온다.
경매건과 동일한 준주거지역 및 2종일반주거지역의 매매가격도 씌어있구나.
준주거지역 거래가를 보니 506제곱(153평)이 4억1300에 거래됐다
평단가로 따지면 평당 270이다.
도대체 넌 어디에 있는 땅인고?
분명 멀지않은 곳에 위치할거같은 느낌인데 그 정체가 심히 궁금하다.

조천읍 조천리라봐야 겨우(?) 요정도 크기밖에 안되니까..

뭐 조천리 땅덩이가 크긴 하지만 준주거지역과 2종일반주거지역의 크기는 그리 크지않다.
용의지역을 추려보기로한다.

 제주도 주택경매건이 위치한 삼거리기준 우측의 짙은 노랑지역이 준주거, 지도상 12시방향 바닷가인접토지가 또한 준주거지역이다. (분홍색의 상업지역크기는 더 작다)
2종일반주거는 100평이 1억2000거래됐고
경매건과 인접한 상업지역은 100평 약간 못미치는크기가 1억1000에 거래됐다고 데이터는 말하고있다.
흠.. 알것같다가도 이거 어느정단에 맞춰야하는지 점점 미궁속으로 빠지는듯하다.
그럴땐 작년 4분기,3분기 자료들을 찾아보면서 스스로 그림을 그릴수 있어야한다.

실거래가격으로 추정할수 있는 자료는 제한적이긴 하지만 또한 간과할수 없는 실매매가격 자료를 제공한다는 점에서 경매가 되었건
매매가 되었건 투자자(실수요자)의 입장에서는 필히 찾아봐야하는 정보가 되겠다.


3.부동산에서 올려놓은 근처의 매물확인하기

각각 네이버, 제주교차로, 제주오일장신문 및 각각의 부동산블로그에 띄워놓은 인근지역 매물을 확인하고,해당 가격을 열심히 찾는과정이 필요하다.
인내심이 필요한 과정이다.
시간도 많이 소요된다.
요정보들도 스캔떠서 올리면 좋겠지만 홍보로 전락할수 있음으로 혼자만 알고있기로 한다.

4.과거 경매건 살펴보기.

매매에 있어서는 몰라도 경매건에 입찰할 사람들에겐 중요한 과정이다.
수많은 낙찰건 중에서 현 경매건과 유사한 물건을 찾아서 역추적해보는 과정.
바닷가에 인접하고 주택건축활용도가 높았던 경매건 위주로 검색을 한다.
여기서 주의할점은 시점을 너무 과거로 거슬러 오르지 말라는 것!!
오히려 지역이 다르더라도 해당 경매건과 현황이 유사한 (바닷가주택, 독채펜션 or 게스트하우스 운영이 용이해보이는 집) 을 찾는 것이 더 도움이된다.
최근 월정리 단독주택 경매건에 72명이 붙었었다. 그사람들중에 떨어진 71명의 입찰자는 분명 요건에도 관심을 가질것이요.
과연 어느정도 베팅을 할 것인가도 생각해보는 것도 고려사항이 되시겠다.


5.시세파악!! 그런거 아몰랑~ 걍 지를래~

이거이 제일 무섭다.
열심히 알아보고 조사하면 뭐하나?
과열된 제주 투자열기에 편승하여 반쯤 눈먼수요자와 언제든 눈탱이씌우려고 준비된 난립해있는 부동산&경매 컨설팅이 결합됐을때
얼마나 무시무시한 가격이 올라오는지 제주에 관심을 갖고있는 우리는 알고있다.

사실 이런 부분때문에 제주도에서 경매를 전문으로 하고 싶지 않기도 하다.
이왕 내려왔고 배운게 도둑질이라고 경매짬밥빼곤 별 내세울 것도 없는 나. ㅎ
 1시간거리의 제주법원가서 발품팔고 헛심쓰고 시간은 시간대로 썼는데 결과에 실망하며 터덜터덜 집으로 돌아올 장면이 연상되기에...

분명 제주도 경매쪽은 포화시장이 아님을 알고 있다. 서울에 있을때 제주경매건을 의뢰했던 여러 고객의 한결같은 얘기!!
"제주도엔 맡길 경매회사나 전문가가 없어요 ㅠㅠ"
그땐 그냥 그러려니 흘려들었던 얘기가 제주도민이 되고보니 틈새시장으로 보인다.
오죽하면 제주도 현지인이 서울회사에 적지않은 출장비를 꼬박꼬박 넣어가며 의뢰를 할까?

이 물건과 담주 월요일 삼도이동 다가구주택 경매건을 의뢰하셨던 분은 일단 보류의사를 밝히셨다.
그러기에 요녀석 조천리 주택 경매건은 경우에 따라서는 내가 직접 입찰할 가능성도 무척 크다.

그치만 맘에 걸리는 것이 있으니...
연로하신 소유자 내외분..
몸도 불편하신지 집앞에 두대의 전동바이크도 보이고...
30여년이상 이곳에 터를 잡고 방앗간을 운영하셨고 인생의 애환이 가득한 이곳을 내주셔야할 처지..

수많은 명도를 진행하며 볼꼴,못볼꼴 다봤다고 생각하지만 선뜻 마음이 안내킨다.
경매진행이력을 보니 경매신청자는 대형트럭운영업체이고 등기부에는 트럭으로 유명한 스카니아의 근저당도 들어있다.
어르신들이 직접 트럭을 운행한것이 아니라면 그 누군가의 이해관계가 있을진대...
(한편 트럭회사에서는 아무 효력도 없는 매수신청까지 법원에 신청한 상태)

요번 조천리 주택 경매건은 바닷가근처에 입지한 이유외에도 여러가지 좋은점이 많이있다. 분명 많은 사람이 몰릴것이다.
월정리 주택의 72명까진 몰릴지는 몰라도 충분한 매력이 있는 땅이고 집이다.
(전적으로 주관적인 입장)

입찰이 9일정도 남은 현재
요건에 입찰하려는 사람이 이글을 본다면
다른건 몰라도 향후 명도진행에 대해서는
가볍게 생각하지말고 숙고한이후 달라붙었으면 하는 바람이다.

모바일로 포스팅을 해서 정리되지 않은 자료들이 거슬리긴하지만 낮잠자는 아이옆에 누워서 글을쓰니 다른건몰라도 편하긴하다 ^^