제주도 토지경매-표선①

 

 

제주도 사람들은 부동산 경매를 얼마나 알까?

 

과거 서울에서 5년여간 경매컨설팅을 하며 제주도로 출장을 왔던 적은 3번정도 있었다.

 

한번은 서울사람의 의뢰

 

두번은 제주사람의 의뢰였다.

 

왜 제주도사람이 서울에 있는 회사에 꼬박꼬박 적지않은 출장비를 줘가며 의뢰를 하는지 의문이 들었지만

 

이내 수긍했다.

 

제주엔 경매컨설팅을 업으로 진행하는 전문가 집단이 전무했다.

 

최소한 이 부분은 내가 제주도에 정착한 지금까지도 유효해보인다.

 

그래서 지금도 많은 제주 현지인이 서울에 있는 경매회사 & 경매전문가에게 의뢰를 하고 있다.

 

경매에 자신있는 사람은 제주에 내려와서 업으로 해보는 것도 나름 괜찮아보인다~

 

서울경매회사에 의뢰하는 것과는 별개로

 

과연 제주 현지인은 서울사람에 비해 경매에 관심이 없고 진짜 모를까?

 

천만의 말씀!!

 

제주도 사람들이 경매 더 많이 한다. 더 잘 안다.

 

식당에서도, 마을 촌부에게서도 경매 얘기가 심심찮게 들리는 것을 보고 깜짝 놀란다. ㅎㅎ

 

그치만 입찰에서의 승률은 육지사람에 비해 현저히 떨어진다.

 

왜 그럴까?

 

이제 나도 육지사람이 아닌 제주현지인이 되었으니 마찬가지의 길을 걷게 되려나? ㅎ

 

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요번에 우리집 근처인 표선에 아주 괜찮아 보이는 토지가 경매로 올라왔다.

 

현황이 워낙 괜찮아서 직접 입찰하려는 생각에 요리조리 알아봤다.

 

 

입찰이 4일 남은 지금은 입찰을 포기한 상태다...

 

포기한 이유는 지인의 본건 입찰 참여의지를 알기도 했거니와

 

도저히 묻지마투자자를 이길수 없을 것으로 판단했기 때문이다.

 

모두에게 오픈된 먹잇감 신세가 된 경매보다는

 

때를 기다리며

 

현지인만의 좋은 땅을 기다리는 것이 차라리!! 낫겠다.

 

 

 

 

감정가격은 평당 50만원 정도로 평가했다.

 

계획관리지역이고 생태계보전지구 4-1등급에 걸려있는 땅이다.

 

제주도 땅에 투자를 하려는 사람들이라면

 

필히 공부하여야 하는 내용이 이런 지구단위계획이다.

 

경관보전지구 몇등급, 지하수자원보전지구 몇등급, 생태계보전지구 몇등급 등...

 

이런 내용에 따라 건축규제 및 허가에서 많은 차이를 보이므로 사전에 필히 확인하여야 한다.

 

다만 요땅 (표선리 2424-2)의 땅은 생태계보전지구4-1등급에 대한 내용은 숙지해야 함을 강조하고 싶다.

 

키워드는 생태계 4-1 이라는 것!!

 

이 지역에서의 건축규제가 어떻게 적용되는지?

 

230평의 땅을 낙찰받았다고 가정했을 때 과연 내가 쓸수 있는 면적은 얼마나 되며

 

그 면적에 계획관리지역의 건폐율/용적률을 적용했을 때 어느정도 크기의 건물을 지을 수 있는지?

 

이런 내용들을 알아봐야 한다.

 

우리가 아는 일반적인 내용과는 다른 부분이 많으므로 필히 알아볼 것!!

 

이런 지구단위계획들의 저촉사항을 알려주는 친절한 사람들이 많으므로

 

나는 굳이 위 내용에 대해서는 언급하지 않겠다.

 

 

 

이 지역의 시세는 아주 잘 알고 있다.

 

그치만 시세부분은 포스팅을 하지 않으려 한다.

 

아직 입찰이 끝나지 않은 진행상태이기도 하려니와

 

잘 알고 있는 누군가가 입찰을 할 것이 확실하기 때문이기도 하다.

 

애석하게도 그 사람이 내가 생각했던 예상가격보다 입찰가를 더 쓸 것이기에 직접 입찰을 포기한 것도 있다. ㅠㅠ

 

하여간 토지 시세 부분은 노코멘트!! 

 

 

 

누누히 얘기하지만 경매에 입찰을 하려는 사람이라면

 

법원현황조사서 및 매각물건명세서 , 감정평가서 등은 숙지하는 것이 기본이다.

 

감평서상 가격부분에 대한 평가자료는 이러하다.

 

 

 

 

요컨데 공시지가는 이러이러하고 인근에 실거래된 사례는 이러이러한데

 

그래도 평가액에 미흡한 부분이 있어 3.55배를 더했다. 라는 얘기다.

 

그래서 나온 가격이 평당 50인데...

 

과연 그 가격은 미흡한 부분을 모두 채워준 가격일까?

 

알면서 이런 평가를 하는건지, 정말 몰라서 이런 평가를 하는건지... 헷갈린다.

 

 

 

일단 위성 지도를 본다.

 

 

 

 

 

1132번 일주도로에서 표선해비치로 들어갈 수 있는 삼거리 교차지점의 땅이다.

 

별점으로 위치를 매긴다면...

 

5개 중에 당당히 5개를 주고 싶다.

 

바닷가가 아니어도 상관없다.

 

꼭 바다가 보여야만 별다섯개가 아니다.

 

철저히 내 기준으로만 본다면 요땅은 별 다섯개짜리다.

 

지도를 좀만 확대해 본다.

 

 

 

 

 

표선 230평의 땅을 경매로 구입하려는 사람은 무엇으로 쓰고 싶을까? 

 

아마도 열이면 열 집을 짓겠다고 할 것이다.

 

300평 미만의 비사업용 토지이므로 어느정도의 시차를 두고 집짓기엔 딱이지 아니한가?

 

230평의 전을 대지로 형질변경하고

 

계획관리지역 40%의 건폐율이라면 넉넉히 80평의 집은 너끈히 지을 수 있지 않을까?

 

나머지는 잔디조성하고 이쁜 나무심어서 그림속에 나오는 집을 지으면 모양나오겠다~

 

라고 생각하는 사람이 대부분일게다.

 

앞서도 언급했지만

 

생태계4-1 보전지역이라는 점을 먼저 확인하고 접근하라고 다시한번 귀띔해준다.

 

그리고 집은 그냥 짓는게 아니다.

 

수도따오고, 전기를 따와야 한다.

 

제주도는 지하수 개발에 굉장히 보수적이어서 지하수는 아예 안된다고 보는 것이 좋다.

 

그렇다면 수도를 어딘가에서 따와야 한다는 것인데...

 

어디에서 따와야하나?

 

토지주변 가장 가까운 민가를 찾는 것이 답이다.

 

위성지도 상에서는 일주도로 위쪽에 집이 두채 보인다.

 

저 집에서 상수도를 따오면 비용은 얼마나 들것인가?

 

업자들의 계산법 m당 30만원?

 

어림없는 얘기다.

 

끌고 오는 토지가 아스팔트인지 시멘트길인지 흙길인지에 따라서 수도인입비용은 천차만별이다.

 

얘는 더군다나 제주를 관통하는 일주도로를 사이에 두고 있다.

 

수도인입거리가 길지 않더라도 대로를 관통하는 공사를 필요로 할때는 특히나 많은 비용이 들 수 있음을

 

건물을 지을 사람이라면 당연히 사전에 고민해야할 요소이다.

 

수도인입비용 절대 쉽게 생각할 부분이 아니다.

 

 

 

제주의 가능성을 높게 평가하는 묻지마투자자에게 한마디 고한다면

 

땅은 인터넷으로 사는것이 아니다.

 

직접 보고, 밟고, 주위 환경과 주변 민가위치 등등

 

고려해야 할 요소가 너무너무 많다는 것!!

 

위성지도가 아닌 실제 발품을 팔면서

 

지도에서는 없었던 근처에 새로운 민가를 찾을 정도의 수고로움은 필수과정이다!!!

 

 

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이제 지적도를 살펴볼 차례다.

 

 

 

1/1200 토지이용계획 확인원이다.

 

그런데 해당토지인 2424-2 위 아래로 살짝씩 삐져나온 토지가 보인다?

 

대체 이땅은 뭐지?

 

 

정체를 확인해보기 위해 1/500으로 확대해본다.

 

 

 

 

2424-4도 , 2424-1임 으로 당당히 지번이 있는 토지이다.

 

절묘한 위치의 인접토지가 아닐 수 없다. ㅎ

 

법원매각명세서와 현황조사서를 다시한번 살펴봐도

 

해당 토지들은 일단 이번 경매대상 토지에서는 매각대상이 아니다.

 

오직 2424-2(전) 만 매각대상이다.

 

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재미있다. ㅎ

 

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내가 요땅을 소유한다면 요런 인접지들을 어떻게 풀어가야 할 것인가?

 

에 대한 과제가 또하나 생기는 순간이다.

 

 

요번 표선토지 경매건은 요정도수준에서 마무리~~

 

입찰을 포기한 나는 과연 얼마에 누가 받을지 사뭇 궁금하다.

 

 

그리고 본건에 대해서는 컨설팅은 물론이거니와 시세 및 예상낙찰가격등 어떤 문의도 받지 않음을 미리 공지!!

 

 

 

< 사족 >

 

아무리 묻지마 투자라고해도 기본적으로 알건 알고샀으면......