고덕아이파크 경매 고찰& 리뷰

 

 

강동구 고덕동에 소재하고 있는 신축대단지아파트 고덕아이파크 경매건에 대해 분석해보는 시간을 갖겠습니다.

 

2011년 12월경부터 입주를 시작한 고덕아이파크는

애초부터 높게 책정된 분양가로 인해 재건축진행 당시부터 진통을 많이 겪었습니다.

 

고덕주공 1단지 재건축이전의 가격이 만만치않았던데다가

시행사인 현대건설 쪽에서는 강동구 한복판의 땅을 시행하며 투하한 자본 역시 만만치 않았기 때문에

높은 분양가 책정은 어쩔수 없는 선택이었겠지만

때마침 최악의 부동산경기와 맞물리며 최악의 상황으로 치달았었죠.

 

 

 

 

 

고덕아이파크는 총 14개동에 1142세대로 구성된 대단지아파트입니다.

 

분양당시부터 실수요자보다는 투기수요자가 많아서인지

입주 3년차가 되기 전부터 경매건이 속출했습니다.

중소형평형은 그나마 낫지만 대형평형은 속수무책으로 가격하락이 진행됐는데

이는 경매시장에서는 더한 결과로 이어졌죠. ㅡ.ㅡ

 

 

막상 고덕아이파크 단지에 가보면 조경이나 내부인테리어 등 좋다라는 평이 자자합니다.

하지만 비싼 가격에 선뜻 거래로 이어지지 않는 단점이 있습니다.

아파트가격이 강남에는 못미친다하더라도 잠실수준으로 시세가 형성되어 있었기 때문입니다.

최근엔 그나마 회복세로 돌아섰다고는 하지만

고덕주공 1단지 재건축시작할때의 기대심리에 비하면 터무니없을 정도로 시세가 약세를 면치 못하는 실정입니다.

 

 

 

 

 

 

고덕아이파크에서 가장큰 평형인 64평형 경매물건입니다.

큰 평수인 만큼 경매의 단골손님이기도 합니다.

 

 

 

소유자가 점유하고 있으며 12년 1월에 보존등기를 마쳤군요.

입주한지 2년정도 되어가는듯 합니다.

 

감정가격은 14억 *-* 3회 유찰되어 절반가격인 7억에 시작합니다.

소유자분은 참으로 답답한 심정이겠네요.

과연 과거 사례정도의 낙찰가격을 기록해줄지를 손놓고 기다려야할 입장인듯한데요..

 

 

고덕아이파크 경매 과거 사례를 짚어볼까요?

 

 

 

 

 

표 중간에 붉은 박스로 표시한 내용이 같은 평형인 64평형의 경매진행내용입니다.

한결같이 18억수준의 감정가격에 4회 유찰되어 절반가격씩에 잘라갔습니다.

마지막 낙찰이 8월에 9억 7400이었습니다.

당시에 10명의 치열한 경쟁이 있었던만큼 가격이 싸다면 구매의향이 있는 잠재수요자층은 꾸준히 존재하는 것으로 추정됩니다.

당시에 최고로 평가한 사람이 9억 7400이었다면,

그때보다 부동산 분위기가 좋아진 현재는 적어도 그 금액 이상에서 낙찰되지 않을까 싶군요.

(일단 낙찰가 분석에 의한 추정입니다 ^^;)

 

 

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그런데 한두번도 아니고 계속 3회, 4회씩 유찰되는데

법원경매 감정평가법인은 왜자꾸 분양가(호가)수준의 감정가격을 고집할까요? ㅡ.ㅡ

저정도면 직무유기(?) 아닌가요?

 

그나마 감정가격이 이번에는 14억으로 확 낮아졌지만 그래도 3회유찰을 피할수는 없었네요.

 

 

 

 

 

각설하고,

고덕아이파크 64평형의 국토부실거래 통계를 확인해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

2012년 초반 17~18억대에 많은 거래가 있었습니다

분양물건이라고 판단하면 되겠네요.

감평도 이때의 실거래가를 표본으로 감정하였다라는 내용이 많습니다.

2013년들어서면서 정확히 반토막나서 10억에서 왔다갔다합니다.

실거래가 통계로 유추할 수 있는 시세는 10억이네요

 

 

이번에 진행하는 경매건의 전회차가 9억이었으니까

입찰들어가기 애매한 수치이긴 합니다.

 

서울에서 10억짜리 아파트가 경매로 진행될땐 통상적으로 8억 5000~ 9억원 수준에서 낙찰가격이 결정되는 경우가 많은편입니다.

이녀석의 경우는 어떨까요?

 

국토부시세만 시세가 아니므로, 현장조사를 통해 상세히 시세를 분석해보셔야겠네요.

물론 경쟁률도 어느정도일지 조사하는 것은 기본입니다.

 

 

 

 

 

 

현재 진행되는 64평형 고덕아이파크 경매건의 외부현황사진입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

고덕아이파크 위치도입니다.

 

 

 

 

 

 

 

현재 진행되는 경매건의 구조도 및 현황도 ~~

 

 

 

 

 

 

고덕아이파크 경매는 법원의 직무유기로 인한 고감정이 지속되고 있습니다.

감정가격을 맹신하지 말고, 실제 거래가격 및 현재 나와있는 급매물현황파악이 훨씬더 중요하지요.

 

과거 고덕아이파크 경매사례 표본등을 연구/분석하다보면

이번에 진행되는 경매물건의 낙찰가격에도 적절한 접근이 가능해보입니다.

 

이번회차에는 무조건 낙찰이 될 시점이므로

고덕아이파크 대형평형 경매를 기다렸던 수요자라면 레디하시고 착수하시길 바랍니다 ^^