분당 로얄팰리스 경매 * 가격분석

 

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 ^_^

벌써 2014년 1월 3일이네요.

새해 세우셨던 계획이 작심삼일만에 끝나지 않도록 오늘 하루도 힘차게 달려보시기 바랍니다~

 

오늘 첫번째로 다룰 경매물건은 분당 정자동에 소재한 로얄팰리스 입니다.

정자동하면 고급아파트의 색채가 강하게 떠오르는데

그 중에 한축을 담당하고 있는 로얄팰리스 경매건에 대한 분석을 해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

현재 분당 로얄팰리스에서는 두건의 경매가 존재하고 있어요.

 

실평 64평의 78평형 :: 2회유찰

실평 74평의 91평형 :: 1회유찰

 

 

 

 

같은날 입찰예정인데 91평형은 앞으로 한두번 정도는 더 유찰될 가능성이 있어보입니다.

 

그래서 오늘은 로얄팰리스 경매건중에 78평형 물건을 심층적으로 분석해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

위치는 수내동에서 정자동 진입하는 방향 초입에 소재하고 있으며 단지 서쪽으로 탄천이 흐르고 있습니다.

 

 

로얄팰리스 경매건의 물건기본내역 확인해보겠습니다.

 

 

 

 

 

임차인이 보증금 5000만원 / 월세 200만원에 점유중이네요.

 

특이사항은 한영개발에서 공사대금유치권 1억 6200만원에 대하여 유치권신고가 들어왔습니다.

어떤 의도로 유치권신고를 했는지는 알수없지만 유치권이 성립하긴 쉽지 않을 듯 합니다.

 

 

임차인이 점유중이 부동산에 유치권이 성립하려면

소유자의 유치권인정에 관한 동의서가 필수사항으로 존재하여야하며 

최초의 근저당이나 압류권보다 이른 시점에 유치권이 존재하여야 합니다.

그리고 가장 중요한 내용이 유치권자가 직접 점유를 하고 있어야하는데

아무래도 그러한 모든 요건을 충족시키긴 어려워보이는 내용입니다

 

 

어떻게 보면 입찰을 준비하는 입장에서는 완전무결하게 깨끗한 내용이 아니기때문에

일반 깔끔한 경매건보다는 조금이라도 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 제공될 수 있습니다.

다만, 유치권이 들어와있는 아파트경매의 경우

낙찰이후 융자를 실행하고자할 때 은행권에서 융자를 기피하는 경우가 많으므로

융자를 고려해야 하는 입찰자분들은 사전에 융자규모 및 이율등을

경락잔금대출은행에 미리 알아보고 입찰하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

법원에서 조사한 사진중에 내부사진이 한장 첨부되어있습니다.

좀 더 많았으면 좋았을것을 아쉽습니다.^^

 

 

 

로얄팰리스 경매 현황도 및 구조도 보시겠습니다. 

 

 

 

 

 

현재 진행중인 로얄팰리스 경매 78평형은 D동의 32층중에 15층 좌측에서 두번째라인입니다.

 

탄천조망이 가능할까요?

 

아래 구조도를 보시면 거실이 북서쪽으로 나있는 것을 확인할 수 있습니다.

2호 라인은 정자아이파크에도 걸리지 않고 무난하게 탄천조망이 나올거같습니다 ^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경매건의 기본현황은 단지내에서도 좋은 점수를 줄수 있을정도로 뛰어나보이네요~

 

얼마정도에 낙찰이 될까요?

 

과거 진행됐던 경매가격들을 살펴보면 어느정도 답이 나오지 않을까요?

 

 

 

같은 D동의 2호라인 6층이 경매로 나왔을때의 사례가 있습니다.

 

2011년 7월에 8명이 입찰에 참여하여 12억원에 낙찰받아간 사례가 존재하는군요.

지금 시점과 3년가까이 차이가 나므로 시점수정을 하게되면 어느정도 도움이 될만한

로얄팰리스 경매정보입니다.

 

 

 

D동에서 나왔던 유사사례는 위 건 정도만 눈에띄고 나머지 경매건은 평형 및 구조등이 다른 라인입니다.

참고자료로 확인은 하셔야겠죠?

 

 

 

 

 

 

 

2012년이후 1년에 경매로 매각된 사례가 연평균 6~7건 정도 되는 내용입니다.

감정가격에 허수가 존재하므로 낙찰률을 보시기 보다는 해당건의 현황과 낙찰가격 위주로 분석을 해보셔야 합니다.

특히 2013년의 최근 로얄팰리스 경매사례는 필히 분석해보시구요 ^^

 

 

 

 

 

 

국토해양부 실거래매각통계를 확인하면서 해당 경매건의 시세를 짐작해야 한다는 것은 제가 많이 강조했죠?

 

그리고 인근 부동산을 통해 단지내에 나와있는 동일구조의 급매물 현황등을 파악하여

입찰자 본인이 평가하는 자체 감정가격을 산출하세요

 

그래야 경매로 받는 가격이 얼마싸게 낙찰받는 내용인지가 예측이 됩니다.

 

 

 

 

분당 로얄팰리스 경매건의 단지현황을 마지막으로 요번 포스팅은 마치도록 하겠습니다.^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

유치권 관련 및 로얄팰리스 경매건으로 추가적으로 궁금하신 사항은 유선을통해 문의주시기 바랍니다~