평창동주택 경매 -평창동단독주택 경매프리뷰

 

 

 

평창동 주택 경매건에 대해 예전에 분석한 포스팅이 있었습니다.

 

현장을 보기전에 법원서류와 현황만보고 올려놓은 글이었는데, 날짜가 계속해서 연기되면서 많은 변화가 있었습니다.

 

채권자의 의도는 몇달 연기를 시키며 관심도를 증폭시켜서 최대한 많은 사람의 입찰을 유도하자라는 생각이었지만

계속된 변경으로 인하여 제 클라이언트분들 역시 모두 변심 및 포기의사를 밝혀주셨지요 ㅡ.ㅡ

 

일단 이녀석으로 저에게 의뢰주셨던 분이 두분 계셨습니다.

 

두분 모두 전문직에 종사하던 분들이었는데 어떠한 사정으로 인해 지금은 입찰진행포기의사를 밝히셨지요

두분의 의뢰를 중복으로 의뢰받아서 진행했던건 아니구요,,

 

먼저 진행의사 주신분이 포기의사를 밝히고 일주일정도후에 다른분이 입찰의사를 밝혀주셔서 있는 정보 그대로를 넘겨드렸더랬지요~

 

 

사실 입찰 의사를 밝혀주신 두분 의뢰인분들에게 도움받은 내용이 적지 않았었습니다.

알고계신 건축사 분의 탁상감정을 통해 건물가액이 최소 어느정도는 나온다라는 내용부터 비롯하여

건물 내부상태는 어떠어떠하다 등등의 고급정보를 오히려 저에게 알려주셨더랬지요~

 

그 분들과 일을 잘 만들어서 좋은 기회가 되길 바랬는데

물건의 특성상 여러가지 요소가 딱딱 맞아떨어져야하는데 그렇지가 못했던 듯 합니다.

 

 

오늘 포스팅을 통해 채무자 쪽과 채권자쪽 , 그리고 유치권자쪽까지 피해가 되지 않는 선에서 최대한 분석을 해볼까 합니다. 

 

 

일단 이 물건을 처음 보셨던 분들은 아래 기본정보를 자세히 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

입지부터 분석 들어갑니다.

 

평창동 주택 경매건의 지번주소는 평창동 536-6번지입니다.

 

지도로 보면 이렇게나오죠~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지도상에 확인되듯히 절표시가 나오고 "법정사" 라고 씌어있습니다.

 

그렇습니다. 이집을 짓기 전에는 바로 이집터가 법정사라는 절이 올라와있던 자리였지요.

 

 

 

 

 

 

 

위 사진이 예전 법정사 사진인데 단청부분만 빼면 겉으로 봐서는 그냥 집이라고 봐도 될 것 같군요~

 

바로 이부분에서부터 경매분석이 들어갑니다.

 

절터...

과연 이자리에 대해 좋게 생각하시는 분이 많을까요? 부정적으로 생각하시는 분이 많을까요?

 

평창동 부동산에서도 각기 다른 해석을 내놓습니다.

 

절터라서 싸게 내놔도 거래가 안됐다. (크리스챤들이 싫어한다)

절터가 아무데나 짓는데가 아니다. 그만큼 풍수지리적으로 좋은 최고의 입지다. (이런 땅 구하기가 쉽지않다)

 

현황을 가장 잘아는 부동산들이 각기 다른 얘기를 하는데 , 수요자는 어찌해야 할까요?

...

간단하지 않을까요?

수요자 분들의 몫입니다.

제 의뢰인 중에도 완전 극과극의 해석을 하셨을정도이니 각자가 판단하시면 됩니다.

그래도 모르고 입찰하는것보단 알고 입찰을 하셔야하기에 집터에 대해 언급합니다.

 

 

 

토지부분에 대한 두번째 분석..

현재 평창동 주택이 서있는 땅은 비오톱1등급 대지입니다.

비오톱이 무어냐하시면 네이버에서 검색한번해보시면 되겠습니다.

한마디로 그린벨트보다 강력한 절대 보존지구 라고 생각하면 됩니다.

 

이쯤에서 태클거시는분 나오겠죠?

비오톱1급 대지이면 쓸모없지 않느냐? 하구요..

비오톱1등급이 나대지상태면 그야말로 쓸모없는 땅이되지요..

서울시에서는 비오톱지역내에서는 아무개발행위도 허가하지 않는다는 입장이 확고하니까요...

 

그치만 지금 소유자가 이렇게 번듯한 건물을 벌써 올려놨는데 어떤 문제가 되겠습니까?

그야말로 땡큐인거죠..

아마도 법정사 건물이 큰역할을 했을것으로 추측됩니다.

 

 

 

 

 

토지부분 세번째 분석..

 

토지의 시세부분은 평가하는 부동산마다 차이는 있습니다만

..

현 소유자가 대지 매입시 비용이 평당 900~1000만원 이었다고들 합니다.

 

현재 평창동 주택서있는 위치의 지가 역시 그정도 한다는 것은 평창동 모든 부동산의 공통의견이긴 했습니다.

그래도 입찰 들어가실 분들은 참고로만 생각하시고 직접 조사해보시기 바랍니다.

(법원감정도 평당 1000정도로 평가는 됐습니다)

 

 

 

 

잠시 쉬어가며 경매건의 사진과 구조도를 확인해보겠습니다.

(제가 직접찍은 실사사진도 있는데 공개된 블로그에 올리지 않는게 나을거같네요)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

토지에 대한 분석이 어느정도 됐으니 건물을 분석해보겠습니다.

 

법원에서 감정한 건물가액은 4억 7700만원입니다.

 

그러나 이부분은 현장조사 및 주위에서 조합한 정보와는 괴리가 있습니다.

 

 

건축사분의 탁상감정시 최소 8억이상 투하된 집이다 - 라는 의견부터

집을 지을때 진두지휘하신 이해관계자분은 10억이 훨씬 넘게 들어간 집이다 - 라는 의견과

공사비가 아마 10억정도 들어갔을겁니다 - 라는 부동산들의 공통의견

 

 

이 부분은 정말 많은 조사가 필요하실 듯 해보이네요~

법원감정액과 이해관계인 및 부동산의 의견이 완전 다르기에 가치평가에 대한 부분을 확실히 해두셔야 할 것 같습니다.

 

 

 

이렇게 분석했을때의 평창동주택 경매건의 실제 가격을 분석해보면

 

토지 20억 + 건물 10억 = 30억? 의 가치가 나오는군요.

 

감정은 산수가 아니지만

소유자분이 사정이 어려워져서 처음 부동산에 내놓을때의 가격은 그정도였다하는 것이 또 부동산의 공통의견입니다.

그랬다가 25억으로 낮추고, 20억으로 낮추고 그랬다하는 풍문이 있는데 소유자에게 직접 확인한 것이 아니라서 신뢰할만한 정보는 아닌듯해보이더군요.

 

 

 

 

 

 

 

 

자 이제 가장중요하고, 첨예한 이해관계가 엮여있고, 이 좋은 주택의 다수유찰의 원인이 된 유치권에 대해 알아볼까요?

사실 제가 유치권에 대해서는 많은 내용을 알고있고,

경매전문 (특히 유치권) 변호사분과도 미팅을 하면서 자문을 구해보기도 했습니다만

여기에서 언급할 수는 없는 내용일 듯 합니다.

(알짜정보는 다빼고 포스팅한다하면서 불평하실분도 있을거같네요 ^^;)

 

 

 

공사를 직접 지휘하고 유치권자들의 대표자분은 성실히 공사를 완료하셨다고 하고,

법원 서류상으로도 현황조사 및 감정평가시에 유치권을 주장했으며,

점유관계에서도 직간접점유를 하고있는 상태입니다.

유치권 신고인 분들중에 한분은 등기부에 가압류 신청도 해놓고, 법원을 통해 지급명령까지 받으신 분도 있습니다.

 

여기에서 화두는 그 유치권금액이 얼마냐? 가 되겠지요.

유치권자들이 주장하는 금액은 3억 6500입니다.

 

낙찰받고자 하는 분들은 과연 신고액을 다줘야하느냐?

과대신고를 했을수도 있지 않느냐? 하고 딴지를 걸수 있죠.

 

당연히 유치권자들은 딱 받을돈만 신고한거다 할테구요...

 

 

낙찰 받을 분의 해결방법은 두가지.. 어찌 보면 단순합니다.

 

인정해주겠다 하시는 분들은 유치권주장하는 금액에서 서로 좋은대로 협의를 이끌어내신후 점유를 탈취하시면 됩니다.

-얼마에 협의해야하나? 라는 부분 역시 노코멘트입니다-

 

 

인정못한다 하시는 분들은 1년정도의 기간을 생각하고, 변호사 고용해서 소송으로 진위여부를 가려내시면 됩니다.

유치권 인정부분의 대부분은 실제 공사업자가 증명해야 할 내용이므로 그 과정을 지켜보기만 해도 유치권의 상당한 금액부분에서 볼륨이 적어질 가능성이 있지요.

-집한채 사는데 무슨 소송까지하냐? 하느시는 분들은 그냥 경매안하고 시세대로 제값주고 집사시면 되는거구요-

 

 

 

 

 

 

 

평창동 주택 경매건에 대해 총평을 하겠습니다

 

집터....△ (절터였다는 점에서의 좋고싫음이 극과극)

 

위치....△ (평창동에서 가장 윗동네로서 환상적인 뷰라서 너무좋다라는 분과,주택가와 좀 떨어져서 으슥해서 싫다하시는 분도 있어서 극과극)

 

건물.... ○ (근래 등장한 평창동 주택 경매건중에서는 단연 최상 )

 

권리관계....Ｘ (만만치 않은 유치권해결과정 및 비용)

 

 

이렇게 평가합니다~

 

 

 

 

 

 

 

마지막으로 한가지만 더 첨가한다면

평창동 인근의 어떤 부동산을 뒤져보셔도

20억 미만의 가격으로 이정도 현황의 주택을 일반매매로는 꿈도 꿀수 없다는 내용을 확인하시고 경매건을 접근하시면 되겠네요.

 

부탁하건데 밑도 끝도없이 저평가하시는 분들은 그 속내를 맘속에만 두고 계시면 좋겠습니다.

그런 분들을 보고있노라면 본인 자산도 아닌 남의자산을 객관적으로는 평가하지 못할망정 왜그렇게 하자만 잡아내려고 혈안이신지 모르겠습니다.

어차피 그런분들에게 낙찰될 만한 물건도 아니거니와,

정말 좋은 집인데 하고 생각하지만 자금사정이 여의치 않아서 경매를 참여하지 못하시는 분들도 있답니다.

 

 

오늘은 내용이 좀 길었네요~~

평창동 주택 경매건을 눈여겨 보고있던 분에게 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

 

 

이상입니다~ ^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘 포스팅한 평창동 고급주택 경매 관련하여 문의사항 및 세부내용 컨설팅 받고자하시는 분은 유선으로 상담주시기 바랍니다 ^^

 

과거 두분이 의뢰를 주셨는데, 애석하게도 지금은 하실 분이 없습니다 ^^ㅋ

 

의뢰인이 계시든, 안계시든 이 녀석은 관심두고 명도완료되는 끝까지 지켜보려구요~~

 

 

 

컨설팅관련 도움말은 좌측 카테고리의 경매대행 & 브리핑견본을 참고하시어 의뢰주시면 되겠습니다.