수익형 경매를 하려면 이런녀석을~(서대문디오빌오피스텔 경매)

 

 

 

 

수익형 경매시장은 점점 설자리가 없어지는 듯 합니다.

 

눈독들이고 있던 물건하나가 오늘 홀라당 낙찰되어버렸습니다.

 

 

위치까지 얘기하면 좀 그렇고 1기신도시중 한군데에 위치한 1층 피자집이었습니다.

 

임대는 5000 / 150 이었고 감정가격은 3억 7500이었죠.

 

유찰되면 좋은물건 대기중인 수익형찾는 컨설팅고객 분들 추천하려고 현장도 다녀오고 셋팅도 다해놨었죠,

뭐... 다들 맘에 안든다하시면 직접 입찰에 참여하려고 했을 정도로 탐을냈던(?) 물건입니다.

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방심했던 것일까요?

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한분이 신건에 입찰하셔서 3억 8000에 가져가셨네요

내심 임차인이 가져가셨길 바랍니다.. 놓치긴 아까워서요~

이런 녀석은 눈에보이는 임대가격이 전부가 아니죠~

권리금!!! fee가 있기 때문에 일반 경매와는 또다른 방법으로 접근해야 합니다.

경우에 따라서는 권리금작업만 잘되도 상당한 수익률을 거둘수 있는 물건이 이런녀석이죠.

아 레이다에 걸려있었던 물건을 놓치니 많이 아깝군요~

 

 

 

 

 

부디 낙찰받으신 분은 임차인분과 원활한 협상이 진행되길 바라며

이미 낙찰된 물건인 만큼 세부내용은 올리지 않도록 하겠습니다.

 

그래도 고무적인 것은 아직 좋은 경매건이 꽤 남아있다는 사실.. ^^;;

 

 

 

아쉬움을 뒤로하고 4월 추천물건중에 한 건 올립니다.

이 물건은 워낙 많은 물건이 나와있어서 블로그에 오픈해도 상관이 없겠다싶어 올립니다~ ㅎ

이 녀석은 컨설팅 진행합니다.

중복의뢰도 받습니다. ^^

 

 

 

바로 이녀석입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서대문역 바로앞에 위치한 오피스텔입니다.

 

위치는 서대문역이지만 시청역과 광화문역등 서울 중심가와 역하나차이의 서울중심가에 위치하고 있죠

 

수익형으로 한물간 오피스텔을 왜 추천하냐구요?

 

사실 저도 오피스텔경매는 수익성이 정말 다른건들에 비해 많이 떨어지고 형편없다고 생각하여 추천도 안하는 편인데 이녀석 정도면 얘기가 달라집니다.

 

그리고 남들 안할때해야 더 큰 수익을 누린다는 건 진리중에 진리이기도 하죠 ~^^

 

일단 먼저 알고 넘어가야할 서대문디오빌오피스텔의 임대는 1000 / 65~70 수준 매매시세는 1.65~1.70 수준입니다

 

 

 

 

우선 이녀석을 추천하는 이유 첫번째...

 

물건이 50개가 넘게 나왔습니다..

입찰할 물건이 많다는 이유하나로도 추천할 만한 충분한 가치를 형성합니다.

(50여개 목록은 자리를 많이 차지하여 젤 하단에 첨부할테니 참고하시구요)

 

 

이유 두번째..

 

입지가 워낙에 좋습니다..

서울내에서 초역세권에 신축오피스텔이 이렇게 경매로 뜬걸 적어도 5년이내에는 한번도 본적이 없는것 같군요..

 

 

이유 세번째..

 

감정을 2009년에 했기때문에 현시세를 전혀 반영하지 못하고 있는 착한 감정가격입니다.

현재 매매시세가 1.65~1.70 수준인데 감정가격은 1.3에 나와있습니다.

(뭐 그렇다고 1.3에 낙찰된다는 뜻은 아닙니다만...)

 

 

 

 

뭐 기타등등으로는 풀옵션이네, 전세가격이 받쳐준다네, 구조가 좋네.. 이런건 그냥 부수적인 걸로 봅니다.

어디까지나 이글을 쓰는 저는 매매쟁이가 아니라 경매쟁이니까요~

 

이녀석의 임대나 매매, 내부 빌트인 등이 궁금하신 점은 네이버에서 "서대문디오빌오피스텔"을 10분만 검색하셔도 엄청난 자료를 채집하실 수 있으니

그런내용이 궁금하신 분들은 검색해보시면 되겠습니다.

 

 

 

 

 

자 이제 이런 유망한 물건을 어떻게 접근해야 할까요?

 

제 글을 많이 보신분들은 제가 사례분석 좋아하고 데이터에 민감하다는 사실을 알고 계실텐데요~

그렇습니다. 최대한 유사한 물건의 사례를 보는것으로 첫번째 접근을 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

이 녀석을 분석해보겠습니다.

 

작년 여름 관악구 봉천동에 70개정도가 한꺼번에 경매로 풀려나와 엄청난 수익형 수요자들을 끌어모은 봉천동리더스오피스텔 입니다.

 

실평수 5평기준 임대가격은 1000 / 30 정도 나왔던 아이입니다.

 

대부분 낙찰가격은 6800 내외에서 결정이 됐는데

당시 저희 팀원들만해도 이녀석들을 스무건 가까이 낙찰을 받았었습니다.

 

 

그 때의 수익률을 보면

 

봉천동 리더스 7000만원 낙찰기준 수익률분석
낙찰금액①		70,000,000	-	낙찰가
부대비용②		3,500,000	-	취/등록세4.6%, 법무비(채권/은행비용등)
기타비용③		* 정액제시 회사부담	-	명도비(집행,검사,재계약,재임대등일체)+
		* 실비제시 고객부담		기타 법적인 문제( 유치권,허위임차인)
		2,000,000
낙찰수수료		2,000,000	-	해당물건 권리분석+낙찰후 소유권 이전
		(감정가1%)		대출 필요시 전국은행 연계+명도+유치권 및 집행 대행
대출금액④		56,000,000	-	대출가능금액 낙찰가 80%
대출이자 ⑤	년	2,240,000	-	연리 4.0 %
	월	186,667
임대보증금 ⑥		10,000,000	-	임차보증금
월임대료 ⑦	년	19,200,000	-	월임대료 (현황대로 임대시)
	월	300,000
순수익⑧	년	1,360,000	-	1년치 순월세 : (월세-월대출이자)*12개월
	월	113,333
실투자금⑨		11,500,000	-	낙찰금액+부대비용+기타비용+낙찰수수료
				-대출금액-임대보증금
임대수익률⑩		11.83%		순월세/실투자금*100

 

 

 

 

이런 사이즈가 나옵니다~

 

어떤가요? 실투자금 대비 수익률이 12%면 할만한가요?

 

뭐 건에따라 수익률에 가감은 있겠지만, 예상에서 크게 벗어나진 않습니다 ^^

 

 

 

 

4월에 진행할 서대문 디오빌과 봉천동꺼를 비교하면...

단언컨데 비교가 되지 않을 정도로 서대문디오빌오피스텔이 우월합니다.

 

 

각자 자금여력에 따라 한두건을 하실 분도 있을테고,

워낙에 안정적인 물건이기 때문에 여력이 있으신 분들은 다수의 물건을 노리고 들어옵니다.

위에 봤었던 봉천동 오피스텔에서도 몇몇분의 이름이 반복하여 나오고 있다는 것을 확인하실 수 있죠?

이건 엄연한 팩트입니다.

 

 

 

아직은 제가 이녀석으로 몇건을 들어갈지는 모르겠습니다.

 

한가지 확실한 건 분명히 들어가긴합니다~

부디 개인입찰하시면서 높게 쓰시는 분들은 저랑 번호 겹치지않게 쏘스라도 주시면 감사하겠습니다 ^^

 

 

 

내친김에 서대문구디오빌 오피스텔 경매건 신건 최저가에서 낙찰받았을 때의 수익률분석자료 투척합니다.

 

서대문 디오빌 1.3억 낙찰기준 수익률분석
낙찰금액①		130,000,000	-	낙찰가
부대비용②		6,500,000	-	취/등록세4.6%, 법무비(채권/은행비용등)
기타비용③		* 정액제시 회사부담	-	명도비(집행,검사,재계약,재임대등일체)+
		* 실비제시 고객부담		기타 법적인 문제( 유치권,허위임차인)
		2,000,000
낙찰수수료		2,000,000	-	해당물건 권리분석+낙찰후 소유권 이전
		(감정가1%)		대출 필요시 전국은행 연계+명도+유치권 및 집행 대행
대출금액④		104,000,000	-	대출가능금액 낙찰가 80%
대출이자 ⑤	년	4,160,000	-	연리 4.0 %
	월	346,667
임대보증금 ⑥		10,000,000	-	임차보증금
월임대료 ⑦	년	19,200,000	-	월임대료 (현황대로 임대시)
	월	650,000
순수익⑧	년	3,640,000	-	1년치 순월세 : (월세-월대출이자)*12개월
	월	303,333
실투자금⑨		26,500,000	-	낙찰금액+부대비용+기타비용+낙찰수수료
				-대출금액-임대보증금
임대수익률⑩		13.74%		순월세/실투자금*100

 

 

 

 

흠~ 서울의 역세권 오피스텔 수익률로는 착해도 너무 착하군요..

 

그냥  제 자본으로 신건 최저가에 몇개 긁어보는건 욕심이겠죠?

 

저같은 경매전문가도 최저가에 복권 긁어보고 싶은 마음이 굴뚝같은데 하물며 일반인 분들은 얼마나 더하실까요 ^^

뭐 안되리라는 법도 없으니 긁어보세요~

물건이 많잖아요 ㅎㅎ

대신 그런분들은 저랑 안겹치셔야 됩니다 ^^ 

 

 

 

 

 

자본이 적은 분들은 적은분대로

또 여유가 넉넉하신 분들은 넉넉하신 분대로 수익형 경매를 하려면 이런녀석을 노려보셔야 합니다.

 

기본에 충실하다는 것은 그만큼 안정적이다는 말이니까요 ~

 

 

 

오늘은 포스팅이 좀 길었네요~

 

요즘 입찰이 좀 많아서 시간을 많이 못내서 포스팅 수량이 예전만 못합니다.

바빠서 그러려니하고 이해해 주시면 감사하겠습니다~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘 올린 서대문디오빌오피스텔 경매건은 적극 컨설팅의뢰 받습니다.

 

여러명의 의뢰도 가능한 물건이구요 ㅎ

 

전략이 필요하고 집중이 필요한 이런 경매건들 개인적으로 좋아합니다~

 

 

 

 

 

<서대문디오빌오피스텔 경매목록입니다>

 

多多益善 입니다 ^^