타워팰리스 경매_낙찰후 대금미납_재경매하는 이유탐구

 

 

 

안녕하세요 ^.^

 

에이스의 경매솔루션을 운영하고 있는 남승현부장입니다.

 

오늘은 강남에 위치한 그이름도 유명한 타워팰리스 경매 (대금미납후 재경매) 건으로

나름 심도깊게 경매건을 탐구해보겠습니다

 

제가 오랜기간 경매법인에 적을 두고 있으면서,

여러명의 팀원 및 부원들을 데리고 일해봤고 지금도 하고있지만 

외람되게도 전문가라 자처하는 경매 컨설턴트들도

아래 포스팅하는 내용에 대해 잘 모르는 사람이 대부분입니다.

알고보면 어렵지 않은데, 그 과정에 대해 생각이 못미쳤을 수도 있습니다.

 

그렇지만

 

경매라는 것이 항상 변수가 존재하고

나보다 한단계 위에서 같은 건을 접하는 고수들이 있는 이상 내가 입찰하려는 물건에 대한 분석은 아무리해도 모자람이 없습니다.

" 분석할 수 있는 정보가 있고 그것을 얻을수 있는데도 불구하고 알려고 하지 않는것은 잘못이다 " - 라는 말이 있습니다. 개인적으로 좋아하는 말입니다 -

 

서두는 이정도로 하고 본론으로 들어가볼까요?

 

 

 

 

타워팰리스1차 경매건이구요. 위치는 다들 아시겠지만 여기...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2014년 5월 1일에 14억 800만원을 최저가로 하여 재경매가 이루어집니다.

대금미납이므로 이번 경매에서의 입찰보증금은 10%가 아닌 20%를 준비해가야 합니다.

보증금만 2억 8160만원을 넣고 입찰을 해야 한다는 뜻이되겠습니다.

 

권리적인 하자는 없는듯한데... (대항력없는 임차인, 가등기 및 유치권 X , 대위변제도 나올 상황은 아니고...)

지난 2월 20일 16억에 낙찰이 되었다가 대금미납을 했습니다.

왜 그랬을까요?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

낙찰을 받고도 대금미납을 했다.. 그리고 다시 재경매가 나온다?

 

일단 이유를 알고자한다면 등기부 내용부터 확인해볼 필요가 있겠습니다.

 

 

 

 

 

위 표가 타워팰리스 경매건의 등기부요약내용인데 붉은 박스를 보면

근저당권자가 하나은행으로서 지속적으로 추가담보가 이루어진것을 확인할 수 있습니다.

채권최고액을 단순 합산만해도 22억이상의 금액이 담보된것을 확인 할 수 있습니다.

1순위 근저당권자인 은행이 최소 20억 정도는 담보를 잡고 있을것으로 보이는군요.

 

그 이후 2013년 5월에 하나은행 여신관리부에서 경매가 신청되었구요.

.

..

 

그다음 상황을 볼까요?

법원경매정보상의 문건송달내역입니다.

 

 

 

 

같은해 7월에 하나은행에서 유에이치 제삼차 유동화 전문회사로 채권자 변경이 되었습니다.

 

경매를 많이 접하신 분들은 유동화회사라는 이름 많이 들어보셨을텐데요.

유동화회사.. 여긴 뭐하는 회사일까요?

유동화회사에 대해 얘길하자면 얘기가 너무 길어지고 , 애초의 취지와 맞지 않을 듯하여 자세한건 나중에 정식으로 다루기로 하고

오늘은 간략하게만 말씀드리겠습니다.

 

유동화.. 채권을 현금화하는 특수목적의 회사 입니다.

은행이 부실채권(악성채권)을 오래도록 보유할 수 없도록 하는 우리나라 금융법으로 인해

그런 부실채권을 매입하여 재빨리 현금화시키는 회사인데,

최근엔 애초 순수한 목적과 달리 채권거래를 통한 수익추구를 하는 회사로 많이 변질 됐습니다.

 

 

눈치 빠르신 분들은 이정도 설명에서 어떻게 된 내용인지 감이 오실수도 있습니다 ^^;;

 

그렇습니다.

 

이전 경매에서 16억에 낙찰을 받은 사람은 바로 채권자인 유동화 회사였습니다.

어차피 본인들이 1순위 채권자이므로 20억 까지는 여유있게 배당을 받을 수 있을 것으로 판단하고 

입찰가격은 그 이내의 금액에서 자기들 쓰고 싶은 만큼 쓸 수가 있지요.

은행이 되었든 , 이번 경매처럼 유동화 회사가 되었든

즈그들이 직접 경매에 들어오는 이유는 크게 두가지 입니다.

 

 

 

이유 하나) 저가낙찰이 염려될 때 - 방어입찰

 

흔히 볼 수 있는 경우이고, 가장 일반적인 케이스입니다.

전세세입자가 자기가 배당받을 수 있는 금액만큼만 입찰을 쓰고 들어오는 경우와 유사한 내용으로서

될만한 금액으로 일단 낙찰은 받고, 소유자나 임차인등의 명도대상자 직접 정리하고

깔끔한 내용으로 부동산에 시세가격에 내놓습니다.

아무리 못해도 저가낙찰되는 것보다는 좋은 금액에 팔리기 때문에 채권방어에 좋죠.

 

 

이유 둘) 경매기간 지연 - 이자따먹기 및 관심도 증폭

 

두번째 이유는 쫌 얍스럽기도하고, 짜증나는 케이스인데

요번 타워팰리스 경매건이 두번째 이유로 의심됩니다.

 

배당받을 돈이 20억이라 했을 때

애초 입찰보증금 1억 4천을 법원에서 몰수하여 배당금에 산입한다쳐도

자기주머니에서 나간돈이 도로 자기 수중에 들어오게 됩니다.

이녀석이 19억,20억에 낙찰될리 만무하기 때문에 무조건 자기가 배당을 받는다고 생각을 하는 겁니다.

 

그렇게까지 해서 채권자가 좋아질만한 이유는 뭐가 있을까요?

일단 합법적으로 경매기간이 쭈욱 늘어나게 됩니다.

2월 20일에 낙찰됐던 물건이 5월 1일에 재경매가 되므로 2달의 시간이 그냥 지나갔습니다.

두달이라는 시간이 짧다면 짧은 시간일 수 있지만 이자따먹기를 하는 채권자의 입장에서는 하루하루가 돈입니다.

보통 1금융권의 부실채권을 인수하는 유동화회사의 연체이율은 기본 20% 이상입니다.

예를 들어 10억을 받을 돈이 있다하면 1년에 2억의 이자가 붙는거고

월로 나누면 거의 한달에 1700만원의 이자가 불어난다는...

 

이런 식으로 경매기일을 연기하면서 이자따먹기도하고 관심도를 증폭시켜 실매수자를 꼬드겨

NPL을 유도하기도 합니다.

요즘 유동화들이 이런식으로 영업을하여 사상최대의 실적을 올리고 있죠 ㅋ

 

 

채권자가 직접 낙찰받은 이후 대금미납을 하는 이유는

앞서 언급한 내용 외에 다른 이유가 있을 수도 있지만

거의 위 두가지 이유에 기인하는 경우가 대부분이라 생각하면 됩니다.

 

대금 미납한 경매건은 항상 조심히 접근하여야 하는 건 상식중에 상식이지만

타워팰리스 재경매 건처럼 채권자가 장난(?)치는 경우도 있다는거 알고 넘어가시면 좋겠네요.

 

더불어 이번 타워팰리스1차 68평형 재경매건에 관심있으신 분은

열심히 장난(?)을 치고계신 유동화회사를 먼저 컨택하고 입찰을 타진해보시기 바랍니다. 

경우에 따라서는 또다른 장난을 칠 수도 있고, 기상천외한 방법으로 장난칠 준비를 하고 있을 수도 있기 때문이지요~

유동화회사는 경매고수중에 고수들만 웅크리고 있는 집단이랍니다 ~ ^^;;

 

 

 

 

 

 

 

 

시세 및 현황에 대한 내용은 저보다 문의주시는 분들이 더 잘 알고 계신경우가 많기에 따로 포스팅하지 않습니다.

단지현황이 궁금하신 분들은 인근의 수많은 부동산을 통해 정보 입수하시는 것이 빠르고 정확합니다.

 

 

 

경매 입찰에 관심 있으신 분은 문의 주시면 세부진행절차 등에 대해 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

 

타워팰리스 경매건 법원자료 (사진) 남깁니다.