<in 서울>연신내 건물경매_빌딩경매

 

오랜만에 서울에 있는 건물경매건 올려봅니다.

 

오늘 올라온 신건인데 조회수 올라가는 속도가 장난이 아니군요.

 

서울안에 있는 건물을 경매로 받아보려는 수요자가 적지 않음을 조회수만 봐도 알 수 있겠네요.

 

이제부터 찬찬히 분석해보도록 하겠습니다.

 

일단 경매진행 기본 정보를 아주 세밀히 확인해보시기 바랍니다.

그중에서도 붉은색 박스로 체크한 부분은 외우셔도 상관없습니다 ^^*

 

 

 

 

 

위치가... 그렇습니다..

연신내역 바로 앞에 서있는 건물입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

어떤가요?

..

 

...

 

욕심이 나시나요?

 

..

위 내용만으로 부족하신 분들을 위해 부연설명 들어갑니다.

 

 

 

 

감정가격이 19억 4000 나왔는데 35평 토지부분이 18억 6000

126평 건물부분이 8000만원 감정나왔습니다.

 

 

연신내역 코너 땅이고 도로에 접한 부분입니다. 당연히 상업지역이 되겠구요.. (여기서 잠깐 상업지역의 건폐율은90% , 용적률은 1500%입니다)

18억 6000 / 35평 = 평당 5400 감정했습니다.

 

법원 감정평가서 확인결과 감정평가의 기본 근거는 이렇습니다.

 

 

 

 

 

 

경매진행물건의 소재지

 

 

 

 

감평서 상의 비교지역 소재지 (경매건의 바로 뒷땅)

 - 10.7평 면적을 2011년 2월에 5억8000 매매한 것을 확인했다

평당으로 따지면 5400/평 이니까 이번 경매건도 5400 으로 감정한다 -

 

어떤가요? 이 글을 읽으시는 독자분들의 생각은?

법원 감정에 동의하시나요? ^^

 

저는 동의 못합니다 ㅎㅎ

도로 접면과 그렇지 못한 부분의 시세를 동일하게 평가하다니요..

마트에서 진열된 우유를 사는것도 아니고. ㅎ

그리고 토지 면적도 달랑 10평만 짤라서 매매하는것과 코너에 접한 35평짜리 토지를 매매하는 것은 엄연히 다른 평가가 필요한데

전혀 그런 내용을 섭렵하지 못하고 있어 아쉽습니다.

 

물론 실제 요지역 토지시세가 평당 5000만원 정도 수준일 수도 있지만 법원의 감정평가부분은 아쉬운 부분입니다. 

 

 

 

 

어찌하든 토지부분의 감정은 평당 5400만원 수준 , 총액 18억 6000만원 감정입니다.

 

 

 

건물부분은 1988년에 신축 / 보존등기를 마친것으로 나오는데 지하1층/지상3층의 건물입니다.

8000만원 감정했네요.

 

뭐 이부분은 이의없습니다 ^^

 

 

 

 

자 그럼 법원의 감정평가 내용에 대해 살펴봤으니 보다 중요한 임차인 현황에 대해 살펴볼까요?

 

 

아직 신건인데다가 오늘 올라온 내용이라서 법원조사가 충분치는 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1층에 속옷매장과 CUBE라는 의류매장 , 부동산이 점유중입니다.

 

각각의 임대현황은 이렇지요.

 

 

 

 

 

 

사진상으로 봤을때는 속옷매장의 임대료가 제일 잘나올거 같은데 의외로 큐브 의류매장보다 약하군요.

세밀한 조사가 필요하겠죠?

 

뭐 현장조사를 안했으니 일단 법원조사현황대로 갑니다.

 

1층 임대액 합계는 보증금 9500 / 월세(부가세빼고) 510만원

 

 

 

 

나머지 층의 임대현황은 이렇습니다.

 

 

 

 

나머지 층의 임대액 합계는 보증금 8200 / 월세(부가세빼고) 490만원

 

 

 

 

생각했던 것보다는 별로 안나오는데 감정가 20억 수준의 역세권 인접에 도로접한 상업지역의 건물에서 순수한 월세 1000만원이 나오는 상가는

단언하건데 거의 없다라고 봐도 무방합니다.

 

건물전체의 임대액 합계는 보증금 1억 7700 / 월세 1000만원 입니다

 

 

 

 

어떤가요?

*

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부연 설명이 들어갔는데 이제는 좀 욕심이 나시나요?

 

 

 

그래도 욕심이 안난다.. 경매로서의 큰 메리트 못느끼겠다 하시는 분들을 위해 어제 서울에서 낙찰된 건물경매사례 보여드립니다 ^^

 

강북구 미아동 건물 경매사례인데 제가 직접 진행하진 않았고, 동료 직원이 진행했던 물건입니다.

13억 5000수준의 금액으로 전회차를 넘긴 금액으로 입찰에 들어갔으나 상대도 안되는 금액으로 패찰 ㅡ.ㅡ

 

이녀석과 오늘 올리는 연신내 건물을 비교해보면 왜 연신내 건물이 좋은 물건인지를 간접적으로 느낄 수 있을 듯 하네요 ~

 

미아동 건물도 호재는 있었습니다.

우이동 경전철이 건물 바로 앞으로 들어설 예정이었고, 공사가 한창이라는...

미아동 건물에 대한 총평은 이미 낙찰된 물건이므로 하지 않겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘 올려드린 연신내 건물 경매는 무조건 신건에 입찰하여야하고, 입찰해야만하고, 입찰할수밖에없는 경매건입니다.

 

한번 더 유찰을 기다린다던지 , 좀 더 지켜보겠다 하시는 분과는 경매진행관련 어떤 얘기도 나누지 않습니다. ㅡ.ㅡ

 

 

저와 함께 본 물건의 낙찰을 위해 달리실 준비가 되신 분들은 말씀주시기 바랍니다.

 

건물은 기본 컨설팅의뢰비용 100만원입니다.

신중히 생각하시고 의뢰진행의사를 밝혀주시면 되시며, 시간이 많이 남지 않은만큼 과감한 결단 내리시길 바랍니다.

 

 

법원에서 첨부한 나머지 사진 올리며 포스팅 마무리합니다 ~